Que se passe-t-il en cas de retard ou de défaut sur un projet financé ?

Distinguer retard et défaut 

Ces deux situations n’ont pas la même gravité : 

• Un retard de remboursement signifie que l’opérateur n’a pas remboursé le capital ou versé les intérêts à la date d’échéance prévue, mais que l’opération se poursuit (vente en cours, autorisations en attente, etc). Les intérêts continuent généralement à courir. 
• Un défaut est une situation plus grave, où l’opérateur se retrouve dans l’incapacité de faire face à ses engagements, pouvant aller jusqu’à une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire). 

Le processus en cas de retard

1. Relance et dialogue : Raizers reste en contact avec l’opérateur pour comprendre l’origine du retard (retard de permis, difficultés de commercialisation, etc…) et obtenir un nouveau calendrier prévisionnel. 
2. Information des investisseurs : vous êtes tenu informé de l’avancement de la situation via votre espace personnel et par communication dédiée. 
3. Mise en demeure : Si le dialogue n'aboutit pas dans un délai raisonnable, première étape formelle avant toute action contentieuse. 

Le processus en cas de défaut 

Si la situation se dégrade davantage (procédure collective de l’opérateur, refus de paiement prolongé), Raizers active les garanties associés à l’opération (hypothèque, garantie à première demande, caution personnelle, etc..) et peut engager une action en justice au nom de la masse des obligataires, dont Raizers est le représentant légal. 

Un contexte de marché à connaître 

Le secteur de la dette privée immobilière traverse depuis 2023-2024 une période plus tendue : selon les derniers baromètres professionnels du secteur (Financement Participatif France, Forvis Mazars), une part significative des projets financés toutes plateformes confondues connaît aujourd’hui des retards supérieurs à 6 mois, et une fraction plus réduite finit en procédure collective ou en perte définitive de capital. l’AMF a d’ailleurs rappelé dans une alerte de juin 2025 les risques propres à ce type de placement : perte en capital, retard de remboursement, frais de recouvrement, voire défaillance de la plateforme elle-même. 

Ce que cela signifie pour votre stratégie d’investissement

La dette privée immobilière comporte un risque réel de perte partielle ou totale du capital investi, ainsi qu’un risque d’illiquidité (impossibilité de revendre ou récupérer son investissement avant l’échéance, y compris en cas de retard). Il est recommandé de diversifier vos investissements sur plusieurs opérations plutôt que de concentrer un montant important sur un seul projet.

Mis à jour le : 26/08/2026