Qu'est-ce qu'un emprunt in fine ?

Un remboursement du capital en une seule fois, à l’échéance 

Un emprunt (ou prêt) est dit in fine lorsque le capital est remboursé intégralement en une seule fois, à la date d’échéance du prêt. Les intérêts, eux, peuvent être versés selon des modalités différentes : en une fois à l’échéance, ou de façon échelonnée (annuellement par exemple) pendant toute la durée de l’emprunt. 

Exemple

Prenons un investisseur qui prête 1 000 € à un promoteur, in fine, à un taux de 10 % par an sur une durée de 24 mois, avec des intérêts versés annuellement. Le promoteur devra alors verser : 

• À la fin de la 1ère année : 100 € d’intérêts, le capital n’est pas encore remboursé
• À la fin de la 2e année : 1 100 € au total, soit 1 000 € de capital intégralement remboursé + 100 € d’intérêts

Au total, l’investisseur récupère bien ses 1 000 € de capital, complétés de 200 € d’intérêts sur les 2 ans. 

Pourquoi ça compte pour l’investisseur

Avec un emprunt in fine, le capital reste intégralement exposé au risque de défaut jusqu’à l’échéance finale, contrairement à un emprunt amortissable, où le capital dû (et donc le risque) diminue progressivement au fil des remboursements. C’est le format le plus courant en crowdfunding immobilier, notamment parce qu’il correspond au rythme de trésorerie des opérateurs : ceux-ci ne disposent généralement de liquidités qu’à la revente du bien, en fin d’opération.

Mis à jour le : 26/08/2026